知识普及：二手房过户税费包括契税、个税和增值税，大部分城市的个人所得税为1%，增值税的税率为5.6%。契税是买新房和买二手房都需要交的税种，而登记满两年的房屋交易过程中的增值税可享受国家政策进行减免。

若房屋登记未满两年上市交易，将会加增5.6%的增值税及教育附加，对于二手房买卖交易中的购房人来讲，相比“满两年”和未满两年，一套三四百万的房屋将会多缴纳接近二十万元税费，这对于很对家庭来讲是一笔很大的负担。

因此，在二手房交易过程中，经常会出现买卖双方在购房合同中约定先交付房屋待“满两年”再过户的情形，但这对于购房人来讲存在极大的法律风险，几代人的积攒下来的购房款可能就打水漂了。

本文分析2020年最高人民法院最新判例，就真人真事的损失，谈一谈二手房买卖中因约定契税票满两年再过户到底有哪些风险。

一、案情简介：

1、刘某与王某于2016年11月18日签订《房屋买卖合同》约定：房屋总价110万元、契税满两年后过户，刘某当日支付85万首付款，又于2018年6月15日至7月19日陆续支付购房款20万元，共计支付105万元。

2、2016年11月27日，王某将房屋交付给刘某，并办理了物业变更手续，刘某对房屋进行了装修并居住。房屋为期房，未办理产权证，仍抵押预告登记给银行。

3、2018年5月22日，银行因王某逾期清偿贷款查封房屋。刘某于8月23日提出异议，请求解除对该房屋的查封。经执行异议、异议之诉的一审二审及最高人民法院的再审程序，均未支持刘某的请求，房屋被拍卖，银行优先取得拍卖款。

案件来源：最高人民法院（2020）最高法民申1100号

二、法院裁判观点

刘某于2016年11月18日与王某签订买卖合同购买案涉房屋时，王某尚未取得案涉房屋的房产证，刘某在签订合同时就应当预见到王某向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由王某按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。刘某与王某约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。综合上述事实，房屋未办理过户是因刘某自身原因造成，不能排除银行的查封、拍卖房屋的行为。

三、相关法律知识点

1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人拟排除申请执行人的强制执行程序，需要具备以下条件：第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，刘某请求排除查封、拍卖房屋的行为已经符合上述前三种情形，但刘某为了节税，在与王某签订的购房合同中约定契税满两年后过户，造成抵押贷款银行先行拍卖房屋并截取拍卖款，其花了上百万最终啥也没拿到的伤感结局。

2、本案中还涉及到其他法律问题，如购买的期房在无法办理产权证时，银行的抵押预告登记是否享有优先权的问题。

根据《房屋登记办法》第六十七条：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；…”《物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

建设部《城市房地产抵押管理办法》第30条第二款：“以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”

因此，预告登记并非一个权利的最终状态，在符合办理产权证书的情况下应及时办理正式抵押登记，预告登记仅为办理抵押登记的请求权是否受到法律优先保护尚存在争议。但在本案中，因刘某以避税为目的，认为的拉长了产权过户时间，造成房屋产权始终处于未定状态，存在过错，不符合金钱债权执行第二十八条关于物权期待权的规定情形，故被法院判输，也在情理之中。因此，律师建议购房人在买卖房屋时尽量避免人为拉长过户时间，尽量选择满两年的房屋或者即便选择未满两年的房屋也应杜绝小便宜，避免吃大亏。

2017年以前倾向性的意见是预告登记不能行使优先受偿权，目前各地法院判决均有不同，有些法院支持享有优先受偿权。 

因为疫情，这段时间我国的房产交易数据相对低迷，二手房买卖过程中，经常会遇到银行贷款未还清的抵押房屋，这种时候一般在房屋买卖合同中约定清楚购房款的支付条件就能避免很多法律风险。但现实生活中，我们还会遇到另一种情况，就是前一手房主刚买房不到两年就要卖房的情形，因国家税务政策原因，该房屋的买卖契税要比契税发票满两年的房屋买卖税款要高。