北京市通州区人民法院

民事判决书

(2017)京0112民初4752号

原告王XX，男，1970年2月3日出生，汉族，住北京市通州区梨园东里XXXXXX。

原告易XX，女，1971年9月23日出生，汉族，住北京市通州区梨园东里XXXXXX。

上述二原告委托代理人关键，北京裕仁律师事务所律师。

被告北京XXX房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇XXXXXX。

法定代表人陈XX，董事长。

委托代理人崔XX，男，1965年9月1日出生，汉族，该单位职工，住单位宿舍。

委托代理人李XX，女，1979年2月22日出生，汉族，该单位职工，住单位宿舍。

原告王XX、易XX与被告北京XXX房地产开发集团有限公司（下文简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王XX、易XX及其委托代理人关键，被告北京XXX房地产开发集团有限公司的委托代理人崔XX、李XX到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

王XX、易XX向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行合同交付房屋并依据合同第十五条约定办理房屋交接手续；2、请求人民法院依法判令被告依约为商品房所在小区建设物业区域外的外围栏及围墙；3、请求被告支付逾期交房的违约金，按照合同约定万分之一计算至2017年3月22日。4、因被告违约多建九处露天停车侵占小区公共区域及绿地给原告造成的损失2万元。事实和理由：2016年7月6日，原被告双方签署《北京市商品房预售合同》合同编号为：Y191XXX。原告已依约付清全部购房款共计4799507元。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房。合同第十五条约定，（一）交付该商品房时，该商品房已经有建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验......（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第45页附件四：物业共用设备设施明细表中明确约定以及被告用于销售楼盘的小区整体沙盘明确显示，该商品所在的小区物业区域的外围应当有护栏及围墙，材质为铁艺刻花防护栏杆。合同第43页附件二：物业构成明细中明确显示露天机动车位2处，共428个停车位。被告违反合同约定，至今未向原告交付房屋且未办理房屋交接手续，也没有在小区物业区域的外围建造护栏及围墙，并且加建机械停车楼9处。原告认为，被告的行为已构成违约，依据合同第十三条及相关约定，应当承担违约责任并且支付违约金，由于加建机械停车楼给业主权益造成了严重的损害，也应依法赔偿。综上所述，请求法院依法支持其诉讼请求。

被告辩称，第一、今天在法院庭前会议上正式通知92位原告，被告与92位原告所签的商品房预售合同决定从今天起解除，被告不再向92位原告履行合同交付房屋。第二、至今为止预售房许可证没有办理下来，原因也是这些业主自己导致的，原来的预售许可证已经过期，现在建委由于买房人上访不再为被告办理预售许可证，导致被告房屋不能出售。第三、被告不同意给付92位原告违约金。第四、关于赔偿2万元损失，损失数额由原告举证。欢迎这些业主起诉，大家不至于发生群体事件，被告认为被告公司有解除合同的权利。第一项诉讼请求不成立，按照合同，补充协议第十六条，第10款第10项，履行合同，被告通知了业主接房，这些原告拒绝接房，是因为原告的原因无法导致合同实现。违约金在补充协议中有规定。围墙和停车位，是物业合同规定的，按照法律判。凡是交房的，被告都是按照百分之一给的违约金，原告是扩大损失，原告要证明自己的损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月6日，王XX、易XX（买受人）和被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y191XXX，以下简称合同），其中包括附件七前期物业管理《北京市前期物业服务合同》（下文简称物业合同）及附件十一《北京市商品房预售合同之补充协议》（下文简称补充协议），购买坐落于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔X号住宅楼X层X单元X的房屋，房屋总价款为4799507元。王XX、易XX按照合同约定交付了购房款。

关于房屋交付条件，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明以及符合合同中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。关于逾期交房的责任，合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。补充协议第六条约定关于合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照合同第十三条约定承担违约责任但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。

关于围墙及车位问题，双方约定于物业合同中，该物业合同第九部分争议解决第二十六条约定“合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照下列第2种方式解决：2、向北京市仲裁委申请仲裁。”

庭审过程中，被告称已向业主发送了交房通知书，但业主拒绝收房，王XX、易XX认为房屋不具备交付条件，被告认为已经具备了，但未就此提供充分有效的证据予以证明；关于补充协议第六条，王XX、易XX认为该条款属于格式条款，且该条款属于免除被告方的责任，该条款无效，被告认为已经尽到了提示说明的义务，但未就此提供充分有效的证据予以证明。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王XX、易XX和被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。

对于王XX、易XX主张交付房屋的诉讼请求，由于王XX、易XX并为交纳相应的诉讼费，本院视为其放弃了该项诉讼请求，但该诉讼请求涉及本案争议焦点即房屋是否具备交付条件，本院在此进行说明，被告主张房屋交付条件应按照合同第十一条约定，即取得规划验收批准文件即满足交付条件，但根据《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》第十二条第一款规定：“工程竣工验收合格，且消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等应当按照规定验收合格后，建设工程方可交付使用”第十三条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，按照有关规定向建设主管部门备案。”合同第十一条约定的交付条件与法定条件不符，且被告未提供任何证据证明涉案已符合法定的交付条件，故在此情形下，涉案房屋不具备法定交付的条件。

对于王XX、易XX主张，延迟交房违约金的诉讼请求，虽然被告向王XX、易XX发出了交房通知书，但由于涉案房屋不具备法定交付条件，王XX、易XX亦未接收该房屋，在此情形下，被告延迟交房的行为已构成违约；关于违约金的给付时间问题，虽然合同约定在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，但违约金条款的设定是为了督促当事人及时履行义务，且王XX、易XX现在要求被告给付违约金并未加重被告的责任，故对王XX、易XX要求被告给付违约金的诉讼请求，本院予以支持；关于给付的标准，涉及补充协议第六条效力问题，首先格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，本案中补充协议第六条系被告为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，该格式条款对被告应承担的违约金数额进行了限制，属于免除己方责任的条款，虽然被告称已尽到相应的提示说明的义务，但未就此提供充分有效的证据予以证明，故该条款无效，综上，对于王XX、易XX要求被告给付2016年10月1日至2017年3月22日逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。

关于王XX、易XX要求被告依约为房屋所在小区建设外围护栏及围墙的诉讼请求以及要去被告赔偿因被告违约多建九处露天停车位侵占小区公共区域及绿地给其造成损失的诉讼请求，根据法律规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。本案中，王XX、易XX上述两项诉讼请求均为《物业合同》相关内容，因《物业合同》的争议解决方式约定为“向北京市仲裁委员会申请仲裁”，故对王XX、易XX在本案中提出的上述两项诉讼请求，不属于人民法院管辖范围。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告北京XXX房地产开发集团有限公司给付原告王XX、易XX逾期交房违约金83031.47元，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告王XX、易XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费702元，由被告北京XXX房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员 宋剑涛

二O一七年三月三十一日

书记员 吕永